房贷提前还款错过了最佳时间?大多数人被忽悠了

2019-11-20       浏览次数:0

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 来源:米仓大讲堂

是否提前还房贷,是一个老生常谈的话题。平时在朋友圈也总能看到“提前还贷的窍门”、“这N种情况千万别提前还贷”、“这个时点提前还贷最省钱”这样的话题.....关于“提前还贷”大家有着各种各样的说法,今天米粒君就来和大家研究一下提前还贷的问题。

先给出结论:没有什么“最省钱的”的提前还贷时间,正常来说越早还贷越省钱。提前还贷到底合适还是不合适要看个人的情况。

首先我们要了解的是房贷的还款计算方法。不管是公积金贷款还是商业贷款,不管是等额本金还款还是等额本息还款,还款时最大的变数就在于我们还给银行的利息,利息=本金*利率*时间,提前还贷希望减少的是计息本金和贷款的时间

提前还贷就是为了减少我们交给银行的利息。那么提前还贷是不是合适,就要看我们提前还贷节省的利息和我们为了提前还贷付出的成本比较了。

房贷提前还款错过了最佳时间?大多数人被忽悠了

 

经常有人说,我们还贷款前几年还的大部分都是利息,所以提前还贷合适,后几年还的大部分都是本金,就没有必要提前还贷了。所以利息到底是怎么计算的?

经过调查,不管哪种贷款和还款方式,银行计算利息的办法都是一样的,由于还款周期是按月计算的,所以根据约定贷款的年利率折算成月利率,每个月我们的还给银行的钱都分为两部分,一部分是我们这个月所有借款的利息,每月借款利息=未偿还贷款总额*贷款月利率;另一部分就是我们偿还的本金了。

由于前期我们未偿还贷款总额比较大,所以我们还给银行的利息也比较多;后来,随着我们偿还的本金逐渐增加,支付的利息也在逐渐的减少。不管是等额本金还是等额本息,都是一样的。换句话说:我们越早偿还本金,那么产生的利息也越少。所以,理论上不存在最佳的还款时点,因为单纯从房贷而言,能多还的本金的时点都是提前还贷的最佳时点。

房贷提前还款错过了最佳时间?大多数人被忽悠了

 

房贷提前还款错过了最佳时间?大多数人被忽悠了

 

上面两张图是以120万公积金贷款20年为例算出的等额本息和等额本金法偿还的本金和利息情况。可以发现,到最后利息都是越来越少的,提前还贷能节省的都是还贷时点后面的利息。

要注意的是,采用等额本息方法还贷,每月的还款金额是按照我们原计划的还款周期计算的,也就是说我们开始的时候每个月偿还的本金都相对比较少。而等额本金每个月偿还的本金都是一样的。所以如果提前还贷规划的话,采用等额本金的还款方法会更方便。

房贷提前还款错过了最佳时间?大多数人被忽悠了

 

不过,利息是银行的主要收入来源之一。对于银行来说,肯定是贷款的时间越长,支付的利息越多越好。如果提前还贷的话,银行的收益也相应的减少了,所以很多银行对提前还贷也有一定的规定,如果要提前还贷,还要支付一定的违约金。各家银行的规定也不一样。不过虽然要支付违约金,但总体算来,提前还款还是划算的。

部分银行提前还贷违约金规定

银行

违约金规定

招商银行

贷款不满一年提前还款,收取不低于实际还款额三个月的利息。贷款满一年后提前还款,收取不低于实际还款额一个月的利息。

建设银行

贷款不满一年提前还款,收取提前还款额的百分之三。贷款一年到两年提前还款,收取提前还款额的百分之二。贷款两年到三年提前还款,收取提前还款额的百分之一。

农业银行

贷款不满一年提前还款,按照本金乘以月利率的方式收取,月利率为贷款利率除以12个月减去还款月数。贷款满一年后提前还款,只要之前没有任何提前还款记录,则不收取违约金。如已采取过提前还款的,一年之后再申请者,也不收取违约金。

工商银行

贷款不满一年提前还款,收取提前还款金额的百分之五作为违约金。贷款满一年后提前还款,则不收取任何违约金。

中国银行

贷款不满一年提前还款,收取最高不超过六个月利息违约金(按照提前还款日的贷款利率计算)。贷款满一年后提前还款,则不收取违约金。

交通银行

部分提前还贷规定最低不能少于每月还款额的6倍,最高不能超过每月还款额的35%,部分提前还款者可每年免费还款一次。全部提前还款者需承担支付违约金,收取当次还款金额的1%。但具体还款金额还需按照合同实施。

广发银行

贷款不满一年提前还款,收取两个月利息作为违约金。贷款满一年后提前还款,不收取任何违约金。

光大银行

贷款不满一年提前还款,收取3%~6%的利息作为违约金,具体还要按照合同规定实施。贷款满一年后提前还款,不收取任何违约金。

一般来说银行的利率都是长期的,我们国家采取的是浮动利率制,央行的基准利率已经近十年都没有改变了。不过在利率改变的时候,我们也要另行考虑是否要提前还贷了。

此外,我们还要考虑的就是通货膨胀。由于有通货膨胀的存在,所以我们的钱是“越来越不值钱”的。近年来我国的通货膨胀率在2%左右,是温和的增长,而且从目前国家的稳健的财政政策和货币政策来看,近期是不会出现大的波动的。实际上通货膨胀的存在对贷款是有利的。

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假设极端情况某天突然我们国家通货膨胀到了100%,理想情况下我们的收入也要相应的提高100%,现在的120万贷款到那时候的还款压力要比现在小得多。

最后,我们还可以考虑的就是资金的机会成本。同样的一笔钱,我们除了用来还房贷,还能够用来做其他的事情,比如放进余额宝里每天会有大约万分之一的收益;有的人投资股票每个月会有10%的收益;有的人拿着钱去买房可能半年就会翻一番等等。这些就是我们还房贷的机会成本

以3.25%的利率公积金贷款120万为例,现在余额宝的年化利率是3.75%,其间有0.5%的利差。假设我们手里有120万现金的话,肯定会全部放在余额宝里面,因为这样我每年就会多拿到6000块。支付宝最终关联的是天弘基金、博时基金和华商基金的货币市场基金,这些货币市场基金的收益率一般都在4%左右,而且风险很小,投资非常便利。这就是为什么有人说公积金贷款其实是赚钱的。

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也就是说:如果有稳定的无风险的投资理财渠道,当投资的收益大于我们贷款支付的成本时候,那么提前还贷就是没有必要的,但前提是这样的收益是稳定的而且风险是我们能够承受的。比如货币市场基金算是相对稳定的投资渠道,但是股票就没有那么稳定,因为一天内股票最大的盈亏就是10%,这种风险显然是巨大的。

我们还款要每个月用现金还给银行,所以一些投资时间较长、对现金占用较多的投资理财,即便回报稳定,也不是我们的首选,家庭理财要符合我们的现金流需求。有些人拿着房子抵押贷款的钱去投资风险极高的P2P理财,那就得不偿失。

分析了这么多,无非是想告诉大家,在决定是否提前还贷时,还是要结合自己的实际情况做判断,包括财务状况、还款能力、投资计划等等。适合他人的还款方案并不一定完全适合你。

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